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“零首付”昙花一现 沈阳:老工业基地“去库存”之痛 “

2016年3月19日,辽宁省沈阳市,2016沈阳万科春季房交会开幕。(CFP/图)

在巨量库存压顶的沈阳,开发商为购房者垫资支付房贷首付款的现象其实早已有之。作为老工业基地,沈阳城市更新速度越来越快,但居民的投资能力却难以跟上。

2016年3月28日下午,沈阳市政府发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(下称《意见》),22条举措中,此前最为引人注目的“大学生零首付”政策被删除。

与上海、深圳出台房地产限购措施相反,这次沈阳的楼市新政,目的是化解房地产库存。其刺激政策包括二手房营业税、个人所得税先征后补;居民互换住房实行“零税费”政策;加大公积金贷款额度支持等。

近一个月前的3月1日,《意见》初稿规定,对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的,首付比例实行“零首付”。这一政策实属史无前例,一时引来全国网民“围观”。

在舆论对“零首付”政策热议几个小时之后,3月1日夜里,沈阳市委宣传部官微连夜发布消息,称“零首付”政策还处于前期调研论证阶段,暂不具备出台条件。

3月23日,沈阳市长潘利国在博鳌亚洲论坛上表示,“大学生零首付”购房政策“是个误会”,“该政策目的是把更多的大学生年轻人留在沈阳,而不是去库存。有关零首付开发商有意愿出台,大家也提出了一些建议,现在还在论证”。

沈阳为何会昙花一现“零首付”政策,这一老工业基地面临着怎样的去库存压力,南方周末记者近日赴沈阳进行了调查。

垫资凑首付

开发商为购房者垫资支付房贷首付的行为,在沈阳房地产界以不同形式存在,这一做法距离“零首付”只一步之遥。

2016年3月13日,沈阳市浑南区白塔河路地铁站出口处,路人刚刚探出头,十几张楼盘宣传单便塞到眼前,派送员们的嘴里嘟嘟囔囔:“看看我们的(楼)盘,免费接送,可以垫首付。”

当地人把这些受雇于开发商的传单派送员称为“小蜜蜂”,他们遍布浑南区地铁、有轨电车站。遇到有买房意向的潜在买家,“小蜜蜂”们会蜂拥而上极力争夺,获胜的直接用专车将其接送至自家楼盘。

为了卖房子,沈阳的开发商们使出了浑身解数。“什么办法都用上了,‘零首付’都推出了,还有啥没想过?”沈阳地产圈一位资深开发商刘超如是说。

“实在不行,我们可以借钱给您付首付。”置业顾问杨忠孝所在的楼盘,距离白塔河地铁站、有轨电车站都不远。面对“小蜜蜂”千辛万苦拉来的看房者,他来不及介绍楼盘情况,就迫不及待地亮出垫资凑首付的底牌。

杨忠孝给出的垫资方案十分诱人。购房者只需支付首付款的20%,剩余款项可由开发商先行垫付,垫付款项不收利息,可在4年期限内分8次偿还。举例来说,总价50万的房子,20%的首付是10万元,客户只需拿出2万,再向开发商借8万,就可以去银行贷款买房了。

不过在借款还清之前,开发商要扣押购房合同。杨忠孝对南方周末记者说,垫首付的营销方式在沈阳房地产行业极为普遍。

沈阳有轨电车2号线国际软件园站附近的一处楼盘,由当地一家民营房企开发,其置业顾问张文婷提供的优惠套餐与杨忠孝有所区别。购房者同样可以获得首付款20%的垫资,但要支付每年9.6%的利息。“现在办这个的人挺多,都是年轻人。”张文婷告诉南方周末记者,办理有利息的首付垫资业务,与银行房贷业务并不冲突。

南方周末记者走访的沈阳楼盘中,有的开发商还推出了团购项目,在首付之外支付1万—2万元的“团购费”,可以享受总房款3万元—4万元的减免优惠。这一团购业务与首付垫资并行不悖。

一般而言,购房者正是因为凑不够首付款,才会选择向开发商借钱垫资,但开发商仍然开出降总价的团购优惠条件。“这两个不矛盾,开发商是想回笼资金,能回多少算多少。”刘超解释这两个看似矛盾的营销手法时说,购房者凑够首付后,可以从银行贷到房款,这笔资金让开发商极为解渴。

刘超在沈阳房地产界耕耘多年,早在2008年,受金融危机影响商品房销量骤降之时,他就尝试借钱给消费者贷款买房。当时敢于如此操作的开发商凤毛麟角,刘超介绍,当时有一部分借款为开发商直接提供现金,也有一部分为第三方担保公司提供借贷。

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