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房价疯完地价疯 74个二线“地王”,大买家原来是央企国企

2016年3月18日,江苏省南京市,土地市场迎来猴年首拍,竞拍现场争夺激烈。(视觉中国/图)

三四线城市库存过大,一线城市土地稀缺,财大气粗的开发商们只得挤到几个二线城市抢地,使得2016年有望成为史上出现“地王”最多的年份。

在面粉普遍比面包贵的时候,大家比的不再是面粉与面包的价格,而是过去的面粉与将来的面粉价格。只要不断拍出新地王,老地王们也会解套。

今年以来热门城市的新晋地王,央企和国企是胜出者。

2016年5月18日晚,苏州市国土局“紧急”出台土地限价令,对于网上挂牌出让的10幅地块设定最高报价,对超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

该政策的出台背景是苏州的土地市场过热,此前一周,苏州已经撤销了5幅土地的出让。5月23日,苏州吴江9宗地块开拍,其中两宗地块在竞拍时因超过最高限价被中断。

苏州此举在全国范围都极其罕见,因为商品房土地拍卖的原则是“价高者得”,政府此举无异于告诉买家自己的“底牌”。如何确定中标者?从游戏规则上讲,最高地价如何定是个难题,定低了引起“抢购”,定高了反而会对市场形成误导。开发商甚至可以用故意叫高价的方式,让所有限价土地都流拍,从而抬高房价。

但在一个地王频出的年代,苏州的做法实属无奈。

进入2016年以来,全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块,扎堆出现在四个二线城市:南京以19席夺冠,接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。

据地产信息提供商克而瑞统计,今年以来重点城市“三高”地王已达到74幅,4月以来的一个半月就占近70%的规模。今年接下来的大半年,只要再拍出12幅地王,2016年就将成为史上出现“地王”最多的年份。

与地价齐高的,是楼价。根据国家统计局最新公布的4月份全国70个大中城市房价变动情况显示,新建商品住宅价格与上月相比,上涨最快的三甲是合肥、厦门、南京。价格分别比上月增长了5.8%、5.3%和4.4%。紧随其后的是上海、杭州、北京和福州,增长率都在3%及以上。

在二手房市场,这三个城市同样遥遥领先,占据全国涨幅前三位:合肥上涨6.8%,厦门上涨4.2%,南京上涨3.5%。可以看到,在年后一线城市房价狂飙之后,现在已转入二线城市领跑的局面。

最亮眼的是南京。一季度土地出让金中,南京以333.2亿元,同比增长372%居第一位。4月,再获147.5亿元,同比增长308%。

5月13日下午,南京地价攀升的游戏达到顶峰:当天共拍出7块地,其中位于河西南的三块引起了三十多家开发商的鏖战,最终连番诞生了新晋“地王”。其中,葛洲坝以总价32.8亿元,拿下楼面价为每平方米45213元的地块,刷新南京单价“地王”。按照地价与楼价的比例,这意味着这一项目未来售价要达到每平方米7万—9万才能回本,地价与楼价堪比上海。

据《每日经济新闻》报道,当天的7幅地块出让,使得南京当天土地拍卖吸金达到248.56亿元。

与以往一样,地价的飙升,立刻引发了购房者的恐慌情绪。“南京楼市”微信公众号主编李子墨对南方周末记者说,土地拍卖当天,南京当地公号文章就发出文章报道此事,其中三四篇阅读量达“10万+”。“公司里两个小女孩在拍出地王的第二天就赶紧去买房了”。

国企央企唱主角

综观今年以来热门城市的新晋地王,央企和国企均是胜出者。

在南京房地产开发建设促进会秘书长张辉看来,南京和其它二线城市出现地王现象的原因类似:在去库存政策背景下,以及加杠杆因素,使得泡沫出现在了最容易出现泡沫的地方——这几个城市基本面最好、市场需求最旺盛,需求泡沫一旦产生,可以迅速改变供求关系,造成房价和地价的上涨。

目前,首套房首付比例降至25%,相当于3倍杠杆;且“首套”认贷不认房,这使得人们买房变得容易了,刚性需求转化为投资需求,需求泡沫变大。

这一轮“去库存”的本意是针对三四线城市,但没想到推高了不太需要去库存的一二线城市房价,巨量资本集中流向地产。张辉认为,随着中国经济进入中低速增长,房价也由从前的经济增长驱动型,进入到资本泡沫驱动型的增长模式。

中国指数研究院华中分院研究总监李国政对南方周末记者介绍,“2015年起,资金流动性增强,各路基金来武汉越来越频繁。”他说,“我本人今年已经接待七八拨了,深圳、上海、北京的基金都有,都来了解武汉的房地产怎么样。”

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